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はるか法律事務所

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不動産

賃貸住宅トラブルについて

賃貸住宅については、借地借家法という特別な法律があります。住宅は生活の拠点であり、借家を追われることは借り主にとって重大な影響があるため、一般的な物の貸し借りの場合に比べて、住宅の借り主の権利は強く保護されています。

賃貸住宅トラブルについてのご質問【借り主側】

それまで滞納したことはなかったのに、家賃の支払いが1か月遅れたら、出て行けと言われました。すぐに出て行かなくてはいけませんか?
賃貸住宅の場合には、多少の賃料の支払いの遅れなどがあっても、法律上は、貸し主がすぐに立ち退きを求めることができるわけではありません。賃料の滞納などの借り主の義務違反の程度が強く、借り主と貸し主の信頼関係が破壊されたと認められる程度に至った場合に、貸し主は契約の解除、立ち退き請求ができることになります。1か月の遅れという程度では、立ち退く必要はない可能性が高いです(ただし、賃料の支払いを止めてしまってはいけません)。
アパートを引っ越したら、多額の原状回復費用(修理代やハウスクリーニング代など)を請求されました。払わなくてはいけませんか?
借り主が故意で(わざと)または過失で(落ち度があって)壊した部分については、借り主が費用を負担することになります。ただし、その場合でも、借り主は新品の状態にまでする必要はありません。壊した物は中古品だったのですから、経過年数に応じて、新品の価格を割り引いて負担することになります(減価償却)。
借り主の故意や過失によって劣化したもの以外については、貸し主が負担するのが原則です。借り主の負担にする場合は、契約書でそのように定めておく必要があります。契約書を見て、そのような特約があるかどうか確認しましょう。特約がある場合でも、必ずそのとおりになるとは限りません。特約が有効かどうかはケースバイケースになりますので、ご相談ください。
退去の際の原状回復のトラブルについては、国土交通省がガイドラインを定めていますから(「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」)、参考にするといいでしょう。

賃貸住宅トラブルについてのご質問【貸し主側】

貸しているアパートの敷地を自分で使いたくなりました。契約期間満了の際に、入居者の方に立ち退きをお願いしようと思いますが、断られた場合、法律的に立ち退きを求めることはできるでしょうか。
貸し主から契約の終了を申し入れる場合、最低限、契約を更新しない旨の通知を、契約期間終了の1年前から6か月前までの間に出しておく必要があります。その上で、更新を拒絶する正当事由が必要になります。正当事由があるかどうかは、貸し主側と借り主側がそれぞれ建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況に加え、いわゆる立ち退き料についても考慮されます。借り主の保護という視点が入るので、貸し主にとってはなかなか容易でないことも多いため、注意が必要です。

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